最近，內(nèi)環(huán)新房靜安璽樾二期過會，均價125777元/m2，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)繁華地段，但戶型主力在約94-105㎡2-3房，屬于內(nèi)環(huán)剛需上車盤。

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　　靜安璽樾也就是大名鼎鼎的洪南山宅，小艾這幾天去售樓處先打了樣，先說幾點感受：

　　靜安璽樾開發(fā)商的確是gq（母公司靜安gzw），售樓處現(xiàn)場有著濃濃gq風(fēng)。。。比如圖三，小艾去的那天，洗手間連洗手液和擦手紙都沒有（紙盒空的），和前期小艾踩的綠城、金茂形成了鮮明對比，仿佛在說，愛買不買

　　倆小區(qū)的地塊形狀見圖二，都是不規(guī)則的多邊形，都是因為有拆不掉的老破小小區(qū)導(dǎo)致地塊不規(guī)整。兩個地塊都仿佛是俄羅斯方塊中的一片方塊

　　上海靜安城市更新投資發(fā)展有限公司，母公司的母公司是靜安gzw，好消息：靜安，壞消息：新靜安

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　　所以開發(fā)商定價時一定會把這個因素考慮進去，導(dǎo)致遠離高架的戶型，單價可能會遠高于12.5。

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　　但由于樓棟前后排列的原因，且樓間距最小只有30米，部分樓棟采光肯定會受影響的。

　　所以封閉陽臺整體來說是不劃算的，會平白無故多付出30萬，但對外立面的統(tǒng)一性來說，的確有好處。

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　　相比后期要上的同板塊新盤例如雅賓利四期，靜安璽樾均價不算高，但卻是離南北高架最近的一個。

　　對噪音的敏感度因人而異，但小艾覺得，以后出手時，買家受眾群可能也會因此變窄，買家選擇時，還是需要納入考慮。

　　戶型方面，小戶型為主，一期還有部分122、134、165平的3-4房，二期則全部是94-105㎡2-3房，小面積疊加12.5萬/㎡均價，

　　這次實景呈現(xiàn)的部分還有車庫，采用貫穿式魚尾燈坡道和超耐磨地坪，過道全部是精裝吊頂，車庫大堂采用水磨石、水晶漆、鋁飾面、大板磚、立柱石材包邊、門禁系統(tǒng)三合一。

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　　開發(fā)商為打消客戶疑慮，非常“實誠”地將實體樣板間做在了鄰近高架的3號樓，想讓購房者親自感受噪音影響程度。

　　然而實際感受下來，體驗感并不好，94平兩房樣板間，主臥和客廳窗外是一片老小區(qū)次臥朝西直面南北高架，開窗的噪音比較大，直擊天靈蓋。主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。

　　從現(xiàn)場來看，項目四周被各大老舊社區(qū)包圍，走在道路上，映入眼簾的是密密麻麻的晾衣桿，這些住房多建設(shè)于上世紀80-90年代，房齡雖長但未達到舊改的程度，

　　拉低了千萬+社區(qū)的調(diào)性，畢竟現(xiàn)在市面上800萬級的新房都開始卷會所泳池了。對于花了1500萬以上的大戶型購房者，估計會更加介意這一點。

　　中興路板塊作為上海近年舊改力度最大的板塊之一，各路大牌開發(fā)商云集，萬科、保利、越秀等各路開發(fā)商也紛紛在這里拿地。

　　作為單價12.5萬/㎡的高端盤，卻做出剛需的產(chǎn)品定位，主打市中心區(qū)域的高端剛需，地段較好，但缺點同樣突出。只適合預(yù)算千萬出頭、又想買在內(nèi)環(huán)內(nèi)，為此愿意犧牲部分舒適度的購房者。

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